长租公寓连环“爆雷”深陷信用危机

　　刚以往的十一假期，成都双流区的刘文朋一边忙着找寻出租房屋，一边高度关注着消费者维权群里的信息。五月初，他给长租公寓巢客遇家企业交了一年的房租2万多元化，10月初就遭遇企业空无一人。

　　他的遭遇并不是案例。8月26日，有房客在杭州市长租公寓友客刚交了2万汪义房租，中介公司却携款而逃;10月初，上海市长租公寓“岚越”被本地公安部门立案查处……

　　近些年，长租公寓在各大都市发展趋势快速，但销售市场良莠不齐。据不彻底统计分析，继上年南京市乐伽公寓崩盘后，2020年10月迄今短短的一个多月時间里，现有十多家采用“高进低上”“长收短付”这类异常方式经营的住房租赁公司疑是老板跑路，一些企业资金杠杆率达十倍之上，涉及到资产上亿人民币，给过万房主及房客产生重特大财产损失，也促使长租公寓领域遭遇前所未有的个人信用困境。

　　多地长租公寓连续老板跑路

　　最近，杭州市、上海市、合肥市、郑州市、广州市等地好几家长租公寓企业崩盘，这种企业均采用“高进低上”“长收短付”方式运营，即高价位交房、廉价租赁，对房主采用每个月付款，对房客则扣除最少大半年之上的房租。一些公司按年收、按月付，杠杆比率能变大到十倍之上。

　　现阶段各大都市的长租公寓分成两大类，一类是重资产型，关键为房地产商配建的长租公寓，也是有一部分国有制楼盘;一类是轻资产型，由住房租赁公司在销售市场上搜集分散化的个人房源，统一代管和转租房。轻资产、代管式住房租赁公司因门坎低、发展非常容易，现阶段是销售市场主要。

　　2020年三月，成都市群众陈女士将一套闲置不用房地产挂上去“淘宝闲鱼”App上租赁，接着，一名巢客遇家的销售员私聊了解陈女士是不是考虑到将房屋托管。经审查该企业有关运营信息内容没有问题后，彼此签署了授权委托管理方法服务协议，房租是2800元一个月。4月，陈女士不经意获知，房客竟以不上2000元的价钱租下来了房屋。“那时候就感觉不太对，但合同书早已起效。”

　　该房屋的房客李小姐是一名刚大学毕业的在校大学生。“我租房子时看过房主和中介签署的委任书，才安心租下来这套房屋。”李小姐说，由于房租比市价低三四百元，中介公司规定务必一次性交纳一年的房租，那时候一共交纳了两万多元。

　　李小姐租赁后，巢客遇家每个月给陈女士交货房租，殊不知自10月起，陈女士再也不会接到过房租。10月初，巢客遇家所有销售员辞职，企业空无一人，很多房主和房客集聚在办公室外打听信息，加微信群报团消费者维权。

　　8月19日，《经济参考报》新闻记者随同陈女士前去本地公安局举报时见到，很多手执“一城一家”“猪舍帮”“巢客遇家”租赁协议的受害人正排着队举报。正值毕业季节，受蔓延到人群多见刚大学毕业的在校大学生，很多房客交了一年乃至2年房租，房主却收走到钱，规定房客搬出，很多房客深陷露宿街头处境。也是有许多房客不肯搬出，与房主发生争执。民警告知新闻记者，本案波及面大，现阶段刑侦单位正在调查。

　　巢客公寓官方网站显示信息，截止今年10月，其已合理布局杭州市、上海市、苏州市、武汉市、成都市、天津市六个大城市，总计管理方法超出2万一套房源。有报导称，巢客公寓本次恶性事件导致约1.8万人权益损伤，涉及到资产超出亿人民币。新闻记者掌握到，武汉市巢客公寓曾在4月被曝出资金短缺，涉及到房客房主超8000人。

　　为什么全国各地的“高进低上”式汽车租凭公司最近集中化崩盘?成都房产经纪研究会常务委员副理事长宁泽涛觉得，一方面，受肺炎疫情等危害，公司资金链断裂愈发焦虑不安，绷不了了;另一方面，在全国各地更严格的管控下，这种企业的难题或处于被动或积极地集中化曝露出去，并产生链式反应。

　　现阶段，全国各地崩盘恶性事件已经相继调研当中。但网民根据多种多样方式体现，很多房客已被房主强制搬离行李箱，乃至被赶了出来，房屋也拆换了防盗锁。

　　“上当受骗群体全是刚性需求”

　　快速发展趋势的住房租赁销售市场产生良莠不齐、鱼龙混杂的乱相，一些公司选用“高进低上”“长收短付”这类异常运营模式，给行业发展蒙上黑影，有权威专家乃至坦言，“长租公寓崩盘，比P2P暴仓伤害大些”。

　　二零一六年至今，在我国全力支持住房租赁销售市场发展趋势，其原意是贯彻落实房住不炒，促进产生租购并举、居者有其屋的房地产业。今年，16个大城市进到中央预算适用住房租赁销售市场发展趋势示范点范畴，包含一线城市和一部分二线城市。链家房产顶尖投资分析师张大伟觉得，这种大城市租用房子经营规模很大，平稳了这种地域的租用销售市场，有益于促进全国各地租用销售市场身心健康发展趋势。

　　权威专家觉得，一些公司“高进低上”“长收短付”的异常运营模式关键有下列特性。

　　一是门坎低，方式隐敝，方式易拷贝。专业人士直言，“高进低上”类公司自身是轻资产，运用相对性优惠价迅速抢占市场、运用时差产生极大的资金池，一旦其开展别的项目投资或密秘迁移，资金链断裂非常容易破裂。在这里环节，企业大概率会出現公司法人变更、业务范围变动等转嫁给义务的实际操作，崩盘后的公司法人通常是一些牺牲品，背后股票操盘手无法追究责任。除此之外，这一方式门坎低、易拷贝，例如，四川悦冠身后股票操盘手与原成都市乐伽企业是同一批人，换一个“背心”再来一次。

　　二是法律法规定义艰难，资产讨回无法贯彻落实。西南财大经济管理学院专家教授刘璐觉得，这一运营模式和前两年一地鸡毛的P2P企业沒有不同之处，可是，这一方式在早期非常难定义其故意运营的特性。公司可以说它是一种市场开拓的商业利益，将崩盘缘故包裝成经营不佳。

　　成都律协副理事长陈军表明，假如公司负责人或公司股东不会有卷资老板跑路或是刑事案件行骗等状况得话，那麼责任人本人只担负有限责任公司，关键义务還是以企业为名来担负，但许多企业崩盘后还款工作能力太弱，如碰到负责人老板跑路得话，房客和房主的资产讨回将难以贯彻落实。新闻记者掌握到，今年，有着4.五万间出租房屋的南京市乐伽公寓崩盘后，最后评定的是法律责任，房主和房客损害无法填补。

　　三是管控方式不够。成都市市住建局有关责任人表明，近年来，成都市规定住房租赁公司开张前向住建单位出示开张汇报并办理备案，其租赁协议还要办理备案，但若企业有意避开办理备案，行政部门管控便无法遮盖。陈军表明，住房租赁企业违反合同书承诺，自身归属于民事经济纠纷，应根据法律程序处理，在公司无违纪行为的状况下，主管机构没有权利采用行政手段强制性解决。

　　贝壳研究院高級投资分析师黄卉觉得，因为企业登记和租用楼盘的总数大、类型多，管控是不是能全方位遮盖销售市场上的租用楼盘及其租用组织的运营个人行为，是全国各地操作过程全过程中的一大难题。

　　四是社会发展伤害大。新闻记者发觉，该类恶性事件被蔓延到的房客通常是都还没进到社会发展的学员，或是是刚进到社会发展的初入职场，社会发展缺乏经验，抵挡风险性工作能力弱。房主也是受害人，因不能收到房租而强制性交房，导致许多主要矛盾。

　　刘璐觉得，假如在市场开拓环节，这种公司的账上并沒有资产用于“砸钱”以得到 客户群得话，那这就是显著的“旁氏骗局”，并且该类恶性事件比P2P恶性事件伤害大些，由于上当受骗的群体全是刚性需求，一旦公司老板跑路，房客们不但没法退钱，还无房可住。自如友家高级副总裁林甦表明，这种恶性事件搅乱了一切正常市场监管，给住房租赁行业发展蒙上一层黑影，导致劣币驱赶劣币的恶性价格竞争。

　　“资金池”难题亟需管控

　　多名专业人士号召，应尽早健全管控规章制度，变小应收房租“资金池”，增加对高进低上、长收短付、违反规定改造、公布虚报楼盘等个人行为的严厉打击幅度，确保房客和房主的合法权利，也为标准运营的公司构建优良发展趋势绿色生态。

　　最先，加速立法程序，健全管控规章制度。9月7日刚开始，国家住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会发展公布征询建议。在其中一条确立，住房租赁公司存有“长收短付”“高进低上”等高危运营个人行为的，房地产管理等单位理应将其纳入经营异常名录名册。市辖区、设区的市级市人民政府能够 创建住房租赁资金托管规章制度，将房租、保证金等列入管控。

　　宁泽涛提议，尽早颁布有关实施办法、地区性规章、管控对策实施方案等一系列配套设施要求，推动规章落地式。刘璐觉得，对长租公寓这一新型行业，在容许企业技术创新探寻的另外，市场管理、住建、金融业等单位应创建协同管控常态体制，对该类公司在申请注册之初即列入管控范畴，催促其办理备案及合规管理。

　　次之，提升金融体系监管，变小应收房租“资金池”。现阶段，南京市、杭州市、西安市等大城市颁布了长租公寓专用型帐户管控方法，杭州市还冻洁公司一部分资产做为风险管控金。

　　宁泽涛觉得，长租公寓领域毛利率低，一切正常运营的公司，大部分要做到90%至93%的房子入住率，公司才有可能赢利，而肺炎疫情之后，绝大多数公司入住率达不上这一规范，发展趋势困难重重。与此产生明显比照的是，“高进低上”式租用公司却选用应收一年乃至2年房租的方式，短时间累积了一个极大的“资金池”。

　　“交纳巨额风险管控金很有可能会让本已小型微利企业的合规管理公司更为艰辛，且对‘高进低上’公司管束比较有限。为适用领域身心健康发展趋势，更合理的方法是降低应收房租，尽量减少‘资金池’经营规模，另外开设重点帐户开展管控。”宁泽涛号召。

　　9月11日，成都公布租用资金托管最新政策，规定住房租赁公司设立全省唯一的资产监管账户，针对付款房租周期时间超出三个月的，应将扣除的房租、保证金和运用“租金贷”得到 的资产存进监管账户。

　　再度，重归服务行业特性，提升领域自我约束。刘璐觉得，长租公寓归属于关键民生领域，应避免领域过多金融业化，正确引导公司减少杆杠。

　　宁泽涛号召领域重归并稳步发展服务行业特性，例如，用相近发展趋势私募基金制物业管理的构思，激励租用公司向小区业主出示包含租前、租中、租后全传动链条阶段的私募基金制托管服务，让小区业主和房客中间合同书直签、房租直付，从根本原因上避免骗财老板跑路、经营不佳、炒高房租。

　　林甦提议全领域严格监督，立即向产业协会和主管机构检举，持续挤压成型该类公司的生存环境，对很有可能因涉嫌违法违纪的个人行为产生强有力威慑，构建有益于领域身心健康平稳的发展趋势气氛。

　　最终，增加风险性警告，启动社会监督。陈军提议，根据多种多样宣传策划方式，让房主和租客刻骨铭心了解到参加这类租用方法的风险性，警醒异常价钱房租的引诱。黄卉提议，各大城市创建纠纷案件解决和检举公示制度，通畅投诉方式，启动群众能量参加监管，另外充分运用物业公司的功效，对领域乱相开展强有力监管检举。(新闻记者 李倩薇 卢宥伊)

原题目：长租公寓连坏“崩盘”陷入个人信用困境