城镇老旧小区改造普遍面临"人""地""钱"难题

城镇老旧小区改造广泛面临“人”“地”“钱”难点

找的共识 扩室内空间 筹资产

关联家家户户、涉及到好几个单位，城镇老旧小区改造是一项繁杂细腻、纷繁复杂的自动化控制。示范点中，全国各地面临的突显难点基本上都偏向“人”“地”“钱”三个层面。

人的的共识如何产生？改不变、改哪些、如何设置，需求多种多样、世事难料，鼓励住户一同参加是一难。

地从哪里来？老旧小区大多数坐落于城市中心，普遍现象土壤资源不够、商业用地融洽难的状况，扩展改造室内空间是二难。

钱从哪里出？政府部门资产关键适用基本类改造內容，但除开基本类，也有健全类、提高类改造，只靠政府部门资产不能不断，还需住户出一点，更要激励ppp模式参加，激发住户和社会发展的主动性是三难。

近些年，为破译“三难”，许多 地区积极推进因时制宜的好方法，消除体制机制创新阻碍、提高基层治理工作能力、提升经营环境，产生了一些可拷贝可营销推广的新工作经验，为全国各地城镇老旧小区改造出示了示范性。

宜都：

共创共治共享资源，变“叫我改”为“我想改”

“之前废弃物随便堆、尘土四处飞，也有住户种田养殖；现在是沥青路、桂花树，新电梯轿厢、新停车位，自然环境巨大变化，气体都更新鮮了。”谈起小区环境的改变，湖北省宜昌西陵区嘉明花苑住户苏会林一脸幸福快乐。

“改造前一些住户的激情不高。”嘉明花苑党支书王小萍说，为了更好地让大伙儿达成一致，她曾一度上门服务做工作中，每一次都由于建议难统一、权益难融洽沉没了。

“仅有‘当面锣、对面鼓’才可以解决困难。”在王小萍的机构下，一场住宅小区全部家中意味着都在场的大会举办了。

大会上，王小萍取出一份基本改造计划方案：拆卸私搭乱建的菜园、水池、杂物间，空出室内空间建停车场和公共性行车道；每一个家中注资一千元，用以适用改造、预缴税款停车收费和物业管理费；旧楼加装电梯由各楼幢独立商议……

“这是我的菜园子，不可以拆。”“我们家没车，建停车位对是我啥益处？”“为何引入大家强烈推荐的物业管理？”大会上，大伙儿争执热情。王小萍却很高兴：“难题都敞开式说，建议摆到桌面，事儿反倒找邦企了！”

改不变？大部分住户没质疑。“共产党员做表率，住户意味着做鼓励。”当日大会上就筹资到20余万元改造资产。

改哪些？的共识必须渐渐地“磨”出去。王小萍向208位小区业主派发了问卷调查，接着汇拢大伙儿的反馈建议，想方设法填补到改造计划方案中。不久，嘉明花苑改造工程项目就开工了。

共创共治共享资源的组织实施体制，让住户尝到好处。“如今碰到难题，大家都想要开个天会探讨，住户还自发性创立了商议工作组，真实从‘叫我改’变成了‘我想改’。”王小萍说，在多单位适用下，嘉明花苑建立了业委会，让住户审议体制能长期充分发挥。

“老旧小区改造既是工程项目改造，也是整治自主创新，既能让住宅小区外貌焕然一新，也可以进一步提高基层治理工作能力。”宜昌市住房和城乡基本建设局长张毅说。

改造之初就要住户参加进去，改造当中把整治体制固定不动出来，这变成宜昌市老旧小区改造破译“启动住户共创难”的宝物。现阶段，宜都全省已搭建起“住宅小区党组织 业委会 物业管理公司 X个人民群众基层民主机构”的“3 X”治理体系，产生了一批住户共创共治的社区自治机构。

苏州市：

降低企业成本，破译“缺地难”“商业用地难”

2020年6月初的一天，新闻记者在晌午时候赶到江苏省苏州吴江区鲈乡三村住宅小区。住户休闲娱乐神殿上，一群老人正顶着热辣的太阳光挤在一起打牌下象棋。“上千人的住宅小区，就那么一丁点地区能使我们娱乐休闲，略微离去一会，回家就没座了。”住户张建华说。“地面绝大多数都毁坏了”“住宅小区连道路路灯也没有，夜里回家抹黑走”……住宅小区住户的改造意向很明显。

2020年11月，新闻记者再度赶到这儿，但见凹凸不平的混凝土地面变成了宽敞的沥青路，两侧装到了精美美观大方的道路路灯，停车场也提升了一倍，住宅小区一下子宽阔了。

鲈乡规划区坐落于吴江区中心地段，四面都无法扩展，改造的室内空间从哪里来？

向内“挤”室内空间。“沒有增加量，就降低企业成本。”吴江区松陵街道社区建设管理纪检书记陆士春说，住宅小区绿化覆盖率实际上很大，仅仅之前欠缺维护保养，绿化变为野草。改造中，将绿化再次整体规划运用，道路绿化更好看了，不必要室内空间还能建停车场。

向外“腾”室内空间。为给住户大量改造商业用地，坐落于小区域内的小区服务点迁了新地址。空出来的室内空间将基本建设日间照顾、养老服务抚幼、环境卫生服务项目、助餐服务项目等便民利民场地。

破译“缺地难”，也要破译“商业用地难”。

国泰小区是苏州吴中区总面积较大的老旧小区。跟大部分老旧小区比，国泰小区闲置地室内空间相对性充足，但是却面临“商业用地难”。“商业用地要审核，整体规划要调节，涉及到许多单位，并不是小区靠一己之力就能进行的。”国泰小区领导班子沈伟说。

趁着新一轮改造示范点的车风，长时间具有的难点得到解决——

先建工作方案。苏州创立了城镇老旧小区改造提高领导组，由市领导干部带头，综合20好几个有关部门和隶属各市区、区一同推动改造。

再定综合计划方案。“设定统筹兼顾、财政金融、技术性具体指导、小区确保4个工作中工作组，一环扣一环，连通项目审批绿色通道政策，完成联批联批。”苏州住宅和城乡建设局党委书记王晓东说。

“商业用地审核和整体规划迅速出来了，立刻就需要开工啦。”立在住宅小区的空闲地上，沈伟高兴地说，“这里要修一条绿道，那片要建一个老年人文化活动中心，新创建运动健身场所有3200平米……”

广州市：

正确引导住户注资、吸引住企业融资

“听闻要引进物业管理，住户们都讲好，可一到交物业管理费，肯出钱的却很少。”广东省广州海珠区工业生产大路南社区居民负责人徐立林告知新闻记者，这一度让工业生产大路南421宅院的改造遭受艰难。

改造后的住宅小区，要根据引进物业管理等，创建高效维护保养管理模式，这必须住户有效注资，更需社会力量参加。421宅院引进物业管理之初，双方的主动性也不太高。

住户这头，对物业管理的收费标准、服务水平有疑问。“总感觉物业管理公司仅仅对着挣钱来的。”徐立林说，住户从未享有过物业管理，都没有付钱观念。

公司那头，物业管理公司也挺憋屈。“每个月固定不动开支4万多元化，收上去的物业管理费却不够一万元，该怎么办？”421宅院物业管理服务企业主管黄春南一度气得睡不好觉。

眼见物业管理服务步履维艰，分歧还得从两边解。

一方面，想办法提高物业管理公司运营收益。住宅小区的闲置不用室内空间开发设计能够下功夫。“街道社区运用住宅小区闲置不用室内空间再次整体规划出60个停车场后，交到物业管理公司来运营。”广州海珠区瑞宝社区服务中心城管司副司长蒋科说。固定不动停车位每个月五百元，路边停车24小时十元，物业管理根据扣除一定停车收费减压了亏损。

另一方面，由浅入深正确引导住户转变思想。改造后，大门口就拥有篮球场地和运动设施，文娱活动的丰富多彩让住宅小区住户乐开花。“加设的主题活动设备都由物业管理公司经营，住户感受到切切实实的服务项目后，对物业管理公司愈来愈信赖。”徐立林说。

“如今物业管理费收交率已提升 到七成，有一些住户还自发性给别的住户做工作中。”黄春南说，现阶段物业经营已基本上完成收入支出，早期资金投入也有希望尽早盈利。

拥有优良服务项目商品的提供，住户的要求渐渐地释放出。“依据调研，住户也有餐馆、养老服务等各种各样的要求，大家已经寻找与更高的开发设计公司协作引进大量服务项目，并进一步探寻根据增加金融支持等方法破译改造资产筹资难的难题。”广州海珠区住宅和城乡建设局高级工程师何祖建说。(新闻记者 赵展慧 张勇健 吴 君 洪秋婷)