老旧小区改造让城镇居民受益 下一步重点是什么？
补上老旧小区配套设施短板
装电梯、加隔热层，老旧小区改造正让愈来愈多城镇住户获益。下一步的关键是啥?
发改委、国家住建部日前协同下发《有关提升城镇老旧小区改造配套设施基本建设的通告》(下称《通知》)，规定对2000年底前完工的需改造城镇老旧小区配套设施短板开展排查，以天然气、电力工程、排水管道、供暖等配套设施基础设施建设和养老服务、幼儿托管、泊车、便民利民、汽车充电桩等惠民设备为关键，开展优先选择改造。
这种“看不见”“难见到”的地区，是老旧小区运作的困扰堵点。补上配套设施短板，让住户充满希望。
排查“看不到的地区”
——清查配套设施基础设施建设具有的安全风险，排查民生工程设备空缺状况
老旧小区的“老”和“旧”，不但表现在实际的房龄上，更掩藏在很多“看不到的地区”。
“加装电梯、地面硬底化，这种全是‘看得清的地区’，而‘看不到的地区’也应变成 改造的重点户。”提到老旧小区改造，北京北京海淀区某老旧小区住户陈勇那样说。陈勇所定居的住宅小区完工于上世纪八十年代初，因为房龄较老，住宅小区配套设施存有排水管道设备脆化、暖气温度不高、入户口光纤网速比较慢等难题。以排水管道设备为例子，楼内上排污管道为生铁材料，脆化生锈比较比较严重，存有渗漏漏水现象等状况。“每到断水后修复供电时，水全是红棕色的，还夹杂着砂砾，要排好长时间才可以修复清亮。管路生锈早已危害到水体，我们家不烧饮用水喝，也无需它煮饭。”陈勇说。
对民生工程设备空缺，老旧小区的群众们一样有很明显改造意向。
“大门高于路面5级阶梯，却沒有无障碍设计，针对轮椅、拄拐杖的长辈尤其不方便。住宅小区里老年人多、小孩多，缺乏养老服务幼儿托管设备。”年过八旬的王淑珍老年人住在北京北京朝阳区一处始建上世纪90年代的住宅小区，眼底下就会有一桩麻烦事：“大家这儿是一梯两户的构造，有一些小区业主索性就把电梯轿厢外的公共区域私占了，打装修隔断、存脏物，觉得很不安全，但物业管理又沒有执法权，如今变成‘急需解决’难题。”王淑珍说。
这种“看不见”“难见到”的地区，既包括市政工程配套设施等基本类改造內容、达到市民日常生活便捷必须 的健全类改造內容，也包括丰富多彩公共文化服务的提高类改造內容，恰好是下一阶段老旧小区改造的关键。
《通知》规定清查天然气、电力工程、排水管道、供暖等配套设施基础设施建设及其公共区域等将会出现的安全风险;排查养老服务、幼儿托管、泊车、便民利民、汽车充电桩等设备空缺状况。在这个基础上，以上设备将当作主要內容获得优先选择改造。
国务院发展研究中心市场经济体制研究室研究者任兴洲对本报讯记者表明，老旧小区有关设备改造是一项包含早期项目立项、中后期基本建设、中后期监管维护保养以内的系统化工程项目，早期排查及时、朝向住户搞好表述正确引导，是搞好改造的主要前提条件。落实措施流程中也要坚持不懈因时制宜、分类施策，争取保证一地一策、一住宅小区一策。“摸透状况，选准短板，在改造全过程中最先务求成效，将巨大提高老旧小区住户幸福感、满足感。”任兴洲说。
基本建设好、升级好、养管好
——提升事中过后管控，实行物业管理系统化管理方法，健全高效管理模式
补上老旧小区配套设施短板，是一项繁杂而细腻、牵涉面广的大工程。
“大家想要把铸铁排水管换为PVC(聚乙烯)的，但这真的是大工程，得换就得整串换，必须 有些人协调工作、住户统一行动。自然，也须要很多钱。”陈勇告知新闻记者，要处理排水管道设备脆化的难题，仅凭某些小区业主和物业管理公司的力量是不够的，必须 好几个行为主体在各阶段密切配合，才可以完成“源头治理”。
王淑珍表明，设备建好啦，也需要管住，这就需要提高小区、物业管理和有关部门的管理与服务工作能力。“大家住宅小区停车场不但缺乏，并且管理方法混乱。有的户一个都没有，有些人却占据好几个。时间长了，许多住户对设备管理人员欠缺信赖。”
配套设施改造，必须 压实责任行为主体。《通知》注重，最先要贯彻落实技术专业运营企业的社会责任感和安全管理，搞好安全性排查和设备绿化养护。在健全高效管理模式层面，各个大城市(县)要执行安全工作监督责任，有关部门要按岗位职责进行安全性监督管理。除此之外，要创建社区居委会、业主委员会、物业管理公司等普遍参加、共谋事务管理、融洽互动交流的社区治理聘用制，推动小区基层治理体制和治理能力智能化，一同维护保养改造成效。
改造全过程中的统筹兼顾也很重要。“每家企业绿化养护设备经常是‘九龙治水’，欠缺融洽。今日挖水管道，明日修井，后天性动光缆电缆……挖了填、填了挖，隔三差五再停个水，给住户日常生活提供许多不方便。”陈勇说。因此，《通知》在工程施工质量安全管理层面对新项目领域领导企业、施工单位、勘察企业、施工企业、建设单位均明确提出对应规定，与此同时确立加强建设项目统筹兼顾，提升空间规划和建成时钟频率，防止重复基坑开挖。
除此之外，一部分老旧小区因为时间缘故沒有物业管理服务、配套设施产权年限不明确，变成 中远期配套设施维护保养升级的阻碍。《通知》确立，城镇老旧小区进行改造后，有标准的住宅小区根据社会化方法挑选系统化物业管理企业对接;正确引导将有关配套设施产权年限按照法定条件转交给技术专业运营企业，由其承担事后维护保养管理方法。
多种渠道筹集资产
——综合地区资金;激励金融企业参加;正确引导住户注资参加
许多住户和专营店企业、物业管理服务公司管理人员在访谈中表明，配套设施和民生工程设备改造做为老旧小区改造的难题，“难就难在资产”。
任兴洲觉得，处理“钱从何处来”的难题，重点在于自主创新融资体制，促进多行为主体共创共改;与此同时，要紧紧围绕改造的可持续，推动资产净水不断浪涌电压，防止筹集资产全过程变成“一锤子买卖”。
确立多种多样自有资金，恰好是本次《通知》的一大闪光点。
一方面，《通知》注重，中间预算金以内项目投资所有用以城镇老旧小区改造配套设施项目建设;全国各地应综合地区资金，关键分配清除城镇老旧小区各种安全风险、提升排水管道排涝工作能力、健全养老服务幼儿托管设备、基本建设地下停车场和便民利民设备等城镇老旧小区配套设施改造內容。与此同时，技术专业运营企业要贯彻落实注资义务，优先选择分配老旧小区配套设施改造资产。
另一方面，《通知》强调，充分发挥区域开发、税收优惠政策金融支持的关键功效;激励金融企业进行项目投资当地政府开设的老旧小区改造等城市发展股票基金;对养老服务幼儿托管、泊车等有一定赢利的改造內容，激励民间资本技术专业承揽单项工程或多种等;依照谁获益、谁注资标准，积极主动帮助住户注资参加改造等。
“谁获益、谁注资，这6个字贯彻落实起來困难很大。2013年，物业管理在电梯里贴出公示，表明电梯轿厢已属落伍商品、亟需维修或拆换。如今公示还贴在那里，便是没有人掏钱!”王淑珍表明，“大家这种老住户都想要掏钱，房屋维修基金这一养金鱼的鱼缸也该续水了。此外，住宅小区广告牌子许多，造成的公用盈利也运用于设备保养。”
为贯彻落实“谁获益、谁注资”标准，《通知》得出了具体措施：在正确引导住户注资参加改造时，可采用立即注资、应用(补建、续筹)住房专向维修资金、拥有住宅小区公共性盈利等方法。与此同时，不断完善住房重点检修资金归集、应用及补建续筹规章制度;综合公用设施运营盈利等小区业主一共有收益，确保事后绿化养护资产要求。
任兴洲表述，充分考虑老旧小区本身特点，配套设施改造资产必须 多种渠道筹集。这既非财政局“独断专行”，也非小区业主彻底“自己掏钱”，只是根据中央预算、地方财政、住户、民间资本等多核心参加共创共改。
权威专家表明，不一样住宅小区的改造着重点不一样，在“谁掏钱”的难题应该坚持不懈详细情况深入分析：基本类改造应由各个财政局给予流动资金适用;健全类、提高类改造则应由住户平摊执行注资义务，民间资本也可根据社会化体制引进，用以具备一定盈利性的设备改造。在其中，正确引导住户协商一致并产生的共识、获得房屋甚至住宅小区集体利益的“最大公约数”尤为重要。
原文章标题：老旧小区改造让城镇住户获益 下一步关键是啥？